La construction hors-site se singularise par sa capacité à réfléchir en amont pour en finir avec la succession d’acteurs entraînant des coûts directs et indirects. Comment accompagner ce nouveau paradigme, fédérateur de talents et d’innovations ?
L’innovation juridique au service de la construction hors-site
Au commencement, il existe un système contractuel pyramidal où le maître de l’ouvrage confie au maître de l’ouvrage la réalisation d’un ouvrage. Ce maître de l’ouvrage doit organiser les rapports entre les constructeurs, les fournisseurs, les propriétaires du terrain, les intervenants, les sous-traitants des intervenants, les sous-traitants des sous-traitants. Cette succession d’acteurs à un coût direct mais également un coût indirect qui avait été jusqu’il y a peu négligé : le coût énergétique, la perte de compétitivité, la complexité juridique.
Le changement de paradigme
Et pourtant sur l’inspiration des entreprises comme Katerra ou Ikea et sur les modèles étrangers, un mode construction vient combler ces déficits : la construction
dite hors-site ou encore DfMA [Design for manufacture and assembly]. Dans ce schéma, les contours contractuels entre les différents intervenants sont facilement envisagés : la construction en usine, dictée via un logiciel piloté par l’architecte qui utilise des standards de construction, alimentant la maquette numérique, elle-même gérée par le BIM manager, puis ensuite, la livraison des pièces pour être assemblées sur le chantier où l’assembleur va réceptionner, assembler et achever l’immeuble. Si c’est une réalité ailleurs, ce modèle reste un vœu pieux sur le marché français. Aussi, pour exister dans le paysage juridique, la construction hors-site doit être davantage qu’une modélisation contractuelle, ce qui suppose une modification [i] du modèle structurel et [ii] du modèle de valorisation des actifs immobiliers.
Vers une lean structuration juridique?
Ici, deux observations distinctes : d’une part, les programmes reproductibles, efficients, et facilement adaptables sont aujourd’hui recherchés. D’autre part, de nombreuses entreprises portent des participations dans des entreprises, ce qui a pour effet de décomplexer le financement de l’innovation. Or, les modèles GME sont ici peu efficaces. Ainsi, la meilleure réponse pour conjuguer les talents est de constituer des sociétés commerciales ad hoc de projet.
Cette innovation aura l’avantage des sociétés : l’organisation libre et statutaire de la gouvernance, la limitation de la responsabilité des associés par la création d’une personne morale, la participation collective à l’orientation du projet, la mutualisation des risques et la capacité à intégrer des partenaires financiers extérieurs, voire le maître de l’ouvrage. La société organise elle-même la conception, la construction en usine, la livraison, l’assemblage et la réception de l’ouvrage. Toutefois, une telle conception ne peut être réaliste qu’à la condition d’avoir identifié en amont les vecteurs de valorisation du projet.
La valorisation de l’innovation promoteur de la construction hors-site
Le mouvement vers l’innovation dans la construction est tourné vers la performance énergétique ou les matériaux et non pas du procédé de construction. Or, pour que ces outils innovants soient efficaces, il faut les intégrer ab initio au projet. Par exemple, avec la possibilité de collecter des informations d’exploitation sur des immeubles, via l’intelligence des objets, les compteurs électriques, l’installation de capteurs, l’exploitation de nouveaux matériaux et leur réaction à la météo, alimenter la connaissance technique en amont est l’évidence.
Ainsi, la valeur du bâtiment se détermine aussi par les data qu’il peut générer et qui permettront d’optimiser les prochaines constructions. Cette dimension impose de concevoir en amont l’accès et la valorisation de la data, notamment par un système de double licence indexée, le cas échéant, sur la répartition du capital social. Ce système valorise les data obtenues sur l’immeuble avec les tiers et pour les prochaines constructions. Ici, c’est toute l’innovation d’un projet [brevet, savoir-faire, matériaux, méthodes de construction] qui devient support de valorisation, individuellement et collectivement.
