Une trentaine d’acteurs du logement étudiant ont planché, entre juin et juillet 2025, sur le rôle du hors site dans l’accélération de la production de résidences étudiantes. À l’issue de quatre sessions, les participants ont élaboré une boîte à outils, formulé seize propositions et programmé la rédaction d’une charte visant à faciliter cette approche constructive auprès des professionnels du secteur.
Le rapport sur le développement de résidences étudiantes en hors site a été remis à la ministre du Logement de l’époque, Valérie Létard, le 5 septembre. Il vise à mobiliser les acteurs et à proposer des outils concrets pour accélérer la construction de logements étudiants. Quelles ont été les motivations de ce travail collectif ?
Ce rapport est né d’un double enjeu.
D’une part, il s’agissait de mobiliser et d’articuler les acteurs du logement étudiant autour d’un objectif commun. D’autre part, il fallait proposer des outils concrets pour que les opérateurs s’approprient le hors site.
C’est un travail que nous avons voulu à la fois pragmatique et fédérateur. Le rapport n’est pas un document figé : il s’accompagne d’une « boîte à outils » que nous finalisons actuellement et qui sera publiée dans les prochains jours. Elle a vocation à aider les maîtres d’ouvrage à intégrer le hors site dans leurs démarches, à travers des grilles de lecture, des modèles de cahiers des charges, des retours d’expérience et des supports de formation.
Dans quel contexte ce groupe de travail s’est-il réuni ?
Le constat de départ est très simple : nous manquons cruellement de logements étudiants. Aujourd’hui encore, certains d’entre eux renoncent à poursuivre leurs études faute de pouvoir se loger. C’est un enjeu de société.
Le Premier ministre (François Bayrou, à l’époque) a annoncé la construction de 45 000 logements étudiants d’ici 2028, soit 15 000 par an, et la Caisse des dépôts s’est engagée à financer 75 000 logements à horizon 2030.
Face à cet objectif, nous avons voulu comprendre comment la filière hors site pouvait contribuer à accélérer la production. La réponse est clairement positive, à condition de travailler sur les bons leviers.
Quels enseignements principaux tirez-vous de ce rapport ?
Nous avons cherché à identifier, étape par étape, les moments où la chaîne de production se grippe. Aujourd’hui, entre la décision de construire une résidence étudiante et sa livraison, il s’écoule en moyenne sept ans. Ce délai est beaucoup trop long.
Le hors site peut apporter des gains considérables sur la conception et le chantier, mais la moitié de ce temps perdu tient aussi à d’autres facteurs : la disponibilité du foncier, la lenteur des procédures, la difficulté à coordonner les acteurs et à clarifier les responsabilités.
L’un des messages du rapport est justement qu’il faut un pilotage clair, incarné sur le terrain, idéalement par les préfets, pour réunir autour de la table l’ensemble des parties prenantes et identifier rapidement les sites mobilisables.
Concrètement, à quoi servira la boîte à outils ?
Elle se veut avant tout un support d’aide à la décision pour les maîtres d’ouvrage et les décideurs publics. Nous avons constaté que beaucoup d’appels d’offres échouent non pas faute d’acteurs capables de répondre, mais parce qu’ils sont rédigés de manière inadaptée à l’approche hors site. Souvent, les cahiers des charges font référence à des procédés constructifs précis, par exemple au béton, ce qui bloque toute innovation. La boîte à outils proposera donc des modèles de documents adaptés, des grilles comparatives pour choisir le bon procédé en fonction du projet, et des recommandations pour structurer les consultations de façon plus ouverte. L’idée est de permettre aux acteurs de mieux se comprendre et de travailler ensemble plus efficacement.
Le rapport aborde-t-il la question de la rénovation ou de la transformation de bâtiments existants ?
Oui, nous avons intégré ces dimensions. Le hors site peut être un levier intéressant pour la transformation de bureaux en logements étudiants ou pour des opérations de surélévation et de densification. Cela dit, le cœur du sujet reste la création d’une offre nouvelle. Nous estimons qu’environ 10 à 15 % des besoins pourraient être couverts par des projets de transformation, mais le reste devra venir de nouvelles constructions. Le rapport ne nie pas l’importance de la rénovation, mais il se concentre sur la manière de relancer la production à grande échelle.
Quels blocages principaux persistent dans la mise en œuvre du logement étudiant en hors site ?
Il y a d’abord des freins culturels. Le hors site souffre encore d’une image parfois négative, associée à des constructions standardisées ou « moches », pour reprendre les mots entendus sur le terrain. Il y a aussi des réticences politiques : dans certains territoires, les élus ne perçoivent pas le logement étudiant comme une priorité, parce qu’un étudiant ne vote pas et qu’ils craignent parfois de déséquilibrer la composition sociale de leur commune.
Enfin, il existe un frein économique. Beaucoup d’acteurs considèrent encore que le hors site coûte plus cher. Ce n’est pas faux dans certains cas, notamment au démarrage, car l’ingénierie de conception demande plus de travail et donc plus de moyens. Mais nous sommes clairement sur une courbe d’apprentissage : plus les projets se multiplient, plus les coûts se stabilisent. Le pari que nous faisons, c’est que le hors site deviendra compétitif à mesure que la filière montera en puissance.
Le rapport propose des pistes d’action concrètes. Quelles sont-elles ?
Nous insistons sur la nécessité d’un pilotage fort et d’un portage institutionnel. La réussite passe par une coordination étroite entre les ministères, la Caisse des dépôts et les collectivités. Elle repose aussi sur la montée en compétence des acteurs, car le hors site bouleverse les pratiques habituelles, les référentiels techniques, les processus d’achat et même les temporalités de décision.
L’association Filière Hors-Site France est prête à accompagner ce mouvement, mais il faut que l’effort soit partagé : formation, sensibilisation, soutien économique temporaire pour les premiers projets. Nous appelons également à une meilleure prise en compte des spécificités du hors site par les banques et les assureurs, notamment sur les décalages de calendrier. Pour un industriel, un report de chantier de six mois peut être très lourd à absorber ; il faut que les outils financiers intègrent cette réalité.
Le rapport ouvre aussi une réflexion sur la typologie même des logements étudiants. Pourquoi cet axe est-il important ?
Nous avons voulu ouvrir la réflexion sur la nature de l’offre. Aujourd’hui, elle est trop uniforme. En Île-de-France, par exemple, la région impose une surface minimale de 18 m² pour qu’un logement étudiant soit éligible à un financement. L’intention est bonne, mais elle fige le modèle. Nous pensons qu’il faut pouvoir expérimenter d’autres formes, plus souples, avec des espaces partagés comme des cuisines communes ou des logements de type coliving. D’autres pays le font déjà, et cela fonctionne très bien. Ces formats permettent de répondre à des attentes variées et de réduire les coûts de production. Il s’agit de diversifier les solutions pour s’adapter aux besoins réels des étudiants et, plus largement, des jeunes actifs et chercheurs qui fréquentent les campus.
Peut-on dire que le rapport débouche sur un plan d’action concret ?
Oui, et c’est même l’un de ses points forts. Outre la publication de la boîte à outils, nous travaillons à la signature d’une charte d’engagement des acteurs. Chaque partenaire du groupe de travail – maîtres d’ouvrage, bailleurs, promoteurs, industriels – s’est engagé à poursuivre la dynamique et à contribuer à la diffusion de ces pratiques.
Ce travail collectif s’accompagne d’une série d’initiatives : guides, webinaires, temps d’échange, retours d’expérience… Tout cela doit créer un effet d’entraînement durable.
Qu’est-ce qui vous a le plus marqué dans cette démarche ?
Sans hésiter, l’esprit collectif qui a animé le groupe. Les participants ont laissé de côté leurs postures institutionnelles ou leurs intérêts particuliers pour travailler sur un objectif commun : relancer la capacité à construire du logement étudiant. Il y avait autour de la table des maîtres d’ouvrage publics, des promoteurs privés, des bailleurs sociaux, des industriels, des représentants ministériels, et tous ont accepté de parler franchement, d’exposer leurs contraintes, d’écouter celles des autres. C’est dans cette intelligence collective que se trouve, je crois, la clé du succès.
Si vous aviez un message à faire passer ?
Le hors site n’est pas une fin en soi. C’est un outil au service d’un enjeu plus large : reconstruire une capacité à produire du logement étudiant rapidement, durablement et en cohérence avec les ambitions environnementales du pays. Nous devons sortir des postures pour bâtir ensemble des solutions concrètes. Le rapport et la boîte à outils vont dans ce sens : donner des clés pour agir, et prouver que l’innovation constructive peut répondre à une urgence sociale.
