Plus rapidement car il y a une urgence environnementale et sociale, les villes se développent de manière délirante, Calcula en Amérique du sud qui grandi de 1 million d’habitants par an, ou chez nous, Lyon qui absorbe l’équivalent de la ville de Valence tous les 3 ans.
Il nous faut construire mieux, l’attente est grande pour des bâtiments qui ressembleraient aux objets de notre quotidien, automobiles, téléphones… Capable d’anticiper nos désirs, nous offrant plus de flexibilité et plus respectueux de notre environnement. Nous voyons émerger des offres nouvelles, Blablacar, Airbnb, espaces de Co-working, de Co-Living, etc.
Les modes de vies changent, la manière d’abriter nos activités doivent s’adapter également, c’est une révolution de l’immobilier et de la construction qui se prépare. Apprenons à sortir des notions du passé comme « la construction en dur » pour aller vers un immobilier plus flexible, qui saura se plier à la frénésie de l’évolution de nos sociétés tout en restant responsable et ancré dans une économie circulaire et inclusive. Les promesses de la construction Hors Site visent en fin de compte à améliorer très sensiblement, la productivité, la performance et la qualité de l’ensemble de la chaîne de production immobilière.
Les freins et les causes
La construction utilise depuis longtemps la préfabrication, pourtant pour s’imposer, ses atouts doivent être probants, comme l’industrialisation a su le démontrer dans l’automobile par exemple. Les raisons sont diverses, plus culturelles que techniques et tiennent surtout à l’organisation et aux habitudes des acteurs de la construction. Pendant que dans l’industrie, on parle d’ingénierie collaborative, et d’organisation intégrée, dans la construction, on fait face à des organisations segmentées. De de très nombreux acteurs pour une opération donnée « s’associent ».
Chacun est dans son rôle et protège ses intérêts: le maître d’ouvrage, la maîtrise d’œuvre, les entreprises, les exploitants, idem pour l‘assurance, la réglementation, et le financement. Un système non collégial, source de conflits où chacun reste assigné à sa place. Dans l’industrie, on a compris depuis au moins 4 décennies l’intérêt du mot « standard ». Par le « standard », chacun est en mesure de comprendre sa tâche et de l’exécuter parfaitement, de l’ouvrier aux ingénieurs ; en s’appropriant les méthodes d’amélioration continue pour une production plus qualitative et moins chère. Dans l’immobilier le maître mot c’est le « su mesure »: Ne vous inquiétez pas Monsieur le client, Monsieur le Maire, nous allons vous construire votre bâtiment spécialement pour vous « au petits oignons »…
Le résultat, c’est un prototype réalisé à chaque opération et avec une nouvelle équipe. Impossible dans ces conditions de réussir à capitaliser et à nous améliorer. La grande complexité des bâtiments d’aujourd’hui, conjuguée à la disparition de la main d’œuvre qualifiée rend la tâche illusoire, avec comme stigmates, une absence de qualité, une envolée des prix, et une explosion du coût des assurances. Les méthodes ancestrales seraient-elles arrivées à leurs termes ?
L’arrivée du digital, des belles promesses et la dure réalité
Le BIM fait couler beaucoup d’encre, les attentes sont immenses, les progrès spectaculaires, on voit bien les possibilités infinies de ces nouvelles technologies. La difficulté constatée chez tous les acteurs, même ceux qui ont et sont le plus investis, réside dans la capacité à mettre le BIM en application sur le chantier. Il y a un gap entre les beaux dessins digitaux et la réalité du quotidien des ouvriers. Là encore la construction Hors Site apporte une réponse, car les tâches transférées du chantier à l’usine sont réalisées à l’abri, dans un cadre optimal, proche du bureau d’étude et des méthodes. Les entreprises qui pré fabriquent, manient depuis plus de 20 ans la CAO et les machines à commande numérique. Le BIM partage la même logique que la construction Hors Site: mode collaboratif et recherche d’optimisation basée sur la standardisation. Le BIM et le HORS SITE le duo gagnant.
Comment réussir avec la construction Hors Site ?
Basculer vers la construction Hors Site, c’est accepter un bouleversement profond, au-delà du changement de technique. Passer d’un matériau à un autre, de la construction sur le chantier à la préfabrication en usine, pour que les promesses soient au rendez-vous, cela nécessite un changement radical des modes de pensée de la construction. La réussite suppose de modifier les habitudes, de briser les codes de la construction classique, chez tous les acteurs, depuis l’aménageur foncier en passant par le maîtres d’ouvrage, les concepteurs et les entreprises.
Des savoir-faire ont été déployés répondant à tous les exercices de style, à toutes les excentricités. Il est absolument prodigieux d’observer les bâtiments que les entreprises parviennent à construire, mais ce que l’on ne voit pas toujours c’est à quel prix, humain et financier.
Les entreprises vont mal, les marges sont trop faibles et ne permettent pas d’investir ni faire de la R&D, le départ à la retraite de la main d’œuvre qualifiée insuffisamment remplacée par les jeunes, va encore accélérer le processus. On peut résumer la construction Hors Site par le DfMA, Design for Manufacture and Assembly, c’est une transformation importante.
Ceux qui ne le comprennent pas, ne réussirons pas leur évolution industrielle. Pour un nouveau savoir constructif pour tous, nous lançons Hors Site Campus, première école de la construction Hors Site. Les forces vives de l’immobilier et de la construction s’intéressent à ce sujet et s’interrogent, faut-il y aller maintenant ou attendre un peu ? On peut s’interroger, sans toutefois se leurrer ; dans le monde entier, le coup est déjà parti, chaque jour nous voyons surgir de nouveau acteurs qui parfois venus de nouveaux horizons, ne portent pas le poids du passé et n’hésitent pas à bousculer radicalement le monde de la construction. Comme Uber au niveau des taxis, ils révolutionnent avec succès nos métiers de l’immobilier et de la construction.
En Suède, IKEA avec BOKLOK déplace la notion « sur mesure » et nous montre qu’il est devenu en 15 ans le constructeur préféré des Suédois. Les 1300 logements vendus par an sont 100% « standard » et proposés à la vente 25% moins cher que la concurrence, ce sont les clients qui par le mobilier et la décoration vont s’approprier leur logement. Aux USA, Katerra, créée par la crème de la Silicon vallée, est une entreprise intégrée de A à Z qui industrialise les process à haute dose de digital. Après seulement 4 années d’existence et un carnet de commande de 7 Milliard de $, elle est valorisée la moitié de Bouygues construction.
