Il faut en finir avec ces constructions déléguées aux entreprises moins-disantes. Rompre avec cette économie contrainte qui veut faire entrer les projets immobiliers dans les cases du budget quoi qu’il en coûte. Ce calcul – à court terme – ne s’avère plus rentable. Pour sortir de cette équation délétère, il faut prendre conscience de cette évidence: le hors-site est une aubaine, économique et environnementale, pour le bâtiment.
Le monde de l’immobilier possède ses règles et ses habitudes que j’ai souvent décriées car elles ne sont pas faites pour favoriser la construction industrialisée. Une opération immobilière, ça commence toujours par un terrain. Sans terrain, pas de bâtiment. Ces derniers sont rares et chers, donc très difficiles à acquérir. Puis il faut un permis de construire. Pour l’obtenir, il faut séduire monsieur le maire et tous ceux qui ont pouvoir de décision, qui sont de plus en plus nombreux. Il faut, bien sûr, se frayer un chemin dans les méandres de l’administration et de ses innombrables règles. Reste encore à monter le financement, trouver l’investisseur ou les acquéreurs. Là encore, rien de simple. Pendant ces phases qui peuvent durée des années, l’argent ne rentre pas, tout le monde travaille à risque, les maîtres d’ouvrages, promoteurs en particulier, déboursent le moins possible…
LE PERMIS DE CONSTRUIRE, CE SÉSAME TANT ATTENDU
La conception des opérations pendant ces phases préalables à l’obtention du permis de construire nous laisse très loin du BIM. Même si on dessine de plus en plus en 3D, nous sommes plus dans une opération de séduction du maire, des acquéreurs et des investisseurs que dans des plans d’exécution pour la réalisation. Alors on crée de très belles images, pour séduire… Et puis on obtient le permis de construire, et là, tout s’accélère, il va falloir vite faire rentrer de l’argent. Et pour cela, il faut ouvrir le chantier et couler du béton. On entre alors dans la phase de consultation des entreprises, la conception a été imaginée par les architectes et les bureaux d’études, maintenant il faut résoudre pour de vrai l’équation financière. Le bâtiment, n’en doutons pas, est un pur prototype, le faire entrer dans l’équation économique est toujours une prouesse. Pour y arriver, pas d’autres choix que de lancer une consultation très élargie, de réduire les lots au plus petit et de mettre une énorme pression sur les entreprises sous-traitantes, on n’achète pas à la meilleure entreprise, on achète à celle qui entre dans le budget! C’est un système, organisé en silo, qui perdure depuis plus de quarante ans, mais qui, ayons le courage de l’avouer, ne nous permet plus de construire dans de bonnes conditions, de construire sereinement ni de produire de l’immobilier de qualité, la faute à la complexité inouïe à laquelle nous devons tous faire face et à la disparition de la main d’œuvre qualifiée. Une réalité vécue par tous les intervenants de l’acte de construire.
IL EST GRAND TEMPS DE TROUVER AUTRE CHOSE !
La construction hors-site porte en elle de très belles promesses. Produire en usine est plus efficace que produire sur un chantier, c’est indéniable. Mais de mon point de vue, la plus belle opportunité offerte par la construction hors-site est de sortir de ce système de consultation d’achat au moins cher pour passer dans un système collaboratif et d’intelligence collective.
Il s’agit là d’un véritable changement de paradigme, il faut constituer des équipes : celui qui finance, l’investisseur ; celui qui porte l’opération, le maître d’ouvrage ; celui qui conçoit, la maîtrise d’œuvre ; ceux qui construisent, les entreprises et industriels ; et ceux qui vont gérer l’immobilier, l’exploitant. Les modes de consultation tels que la conception réalisation ou les marchés globaux de performance le rendent possible. Nous avons des exemples de très belles réussites outre-Manche : les entreprises Tide Construction, Vision Modular Systems, HTA Design et MJH Structural Engineers collaborent étroitement pour développer des immeubles modulaires innovants à Londres. Cette synergie leur permet de réaliser des projets emblématiques tout en optimisant les coûts et les délais de construction. Les entreprises fonctionnent en mode collaboratif et ont appris ensemble à être plus efficaces, ils gagnent des projets ambitieux et ont des résultats financiers qui dépassent ceux de leurs confrères tout en ayant sérieusement gagné en sérénité dans la réalisation de leurs opérations.
Un schéma très intéressant, produit par HTA architectes, démontre l’amélioration de la productivité du système collaboratif associé à la construction modulaire
En France, nous pouvons sans aucun doute suivre ce chemin. Nombreux sont les acteurs qui souffrent du système actuel et qui sont prêts à s’engager dansd e nouvelles voies, la construction hors-site est la meilleure opportunité pour le faire !
