Project Management Director Europe chez Unibail-Rodamco-Westfield (URW), Moad Ziadi pilote à l’échelle européenne des projets de développement immobilier, principalement dans le retail (des espaces commerciaux, ndlr) et le mixed-use (les habitations à usage mixte, ndlr), depuis leur genèse jusqu’à leur livraison. Fort d’une solide expérience de terrain et d’une vision stratégique du produit immobilier, il livre ici son analyse du recours à la construction hors site : depuis ses limites dans le retail pur jusqu’à son rôle clé dans les projets mixtes, où la performance économique et la transition bas carbone sont essentielles.
Le retail, contrairement à une idée parfois réductrice, n’a jamais été qu’une simple boîte à commerces. Historiquement, c’est un lieu de vie, un point de gravité urbaine, une destination à part entière. Et cette logique perdure pour URW, car les grands centres Westfield sont des actifs majeurs, animés par une offre dense et variée, ancrés au cœur des métropoles européennes et américaines. Ce qui fait leur force ? Leur masse critique. Elle permet de proposer bien plus que du shopping : loisirs, restauration, culture, et parfois même hôtels, logements ou bureaux. Une hybridation qui n’est pas qu’un atout marketing : c’est elle qui renforce la résilience de ces actifs face à l’essor du e-commerce.
Dans ce paysage complexe, le hors site apparaît comme un levier stratégique. Son principe est simple : produire en usine ce qui peut l’être pour ne réaliser sur le chantier que l’assemblage final. À la clé, une standardisation des process, des délais raccourcis, une meilleure qualité et une maîtrise accrue des coûts.
L’impact peut être spectaculaire. À Cuba, au début des années 2000, lorsque j’intervenais comme ingénieur travaux chez Bouygues, nous avions comparé deux approches : un premier hôtel de 400 chambres nécessitait cinq ans de travaux ; avec une démarche industrialisée, un bâtiment équivalent pouvait être livré en dix-huit mois. Une réduction des délais qui change l’économie d’un projet et parfois sa faisabilité même. Il serait pourtant illusoire de considérer le hors site comme une solution miracle. Le retail possède ses propres contraintes, et elles sont fortes. D’abord, l’équation des preneurs reste largement ouverte au moment de concevoir un projet. On démarre parfois avec une locomotive, mais le reste du mix enseignes se construit au fil de l’eau. Et les exigences peuvent varier du tout au tout : l’un réclame un duplex avec escalator interne, l’autre des hauteurs libres exceptionnelles, un troisième un volume spectaculaire.
Dans un centre commercial classique, on travaille souvent avec six mètres de hauteur de dalle à dalle ; certaines marques peuvent en demander jusqu’à dix. Quand ces exigences tombent tard dans le processus, il faut casser, renforcer, reconfigurer. Autrement dit : le design doit rester flexible, ce qui s’accorde mal avec une logique de standardisation poussée…(Suite de l’article dans le magazine N°31)
